De correctiecyclus die eind 2022 op de Franse woningmarkt is begonnen, heeft de parameters van een vastgoedproject diepgaand veranderd. Rentepercentages, onderhandelingscapaciteit, oude/nieuwe arbitrage: elke hefboom vereist een actuele lezing om een aankoop in 2024 te beveiligen.
Toekenningsnormen van de HCSF: het strikte kader dat elk vastgoedproject voor aankoop bepaalt
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit handhaaft zijn criteria zonder versoepeling. De maximale schuldenlast van 35 % en de maximale looptijd van 25 jaar blijven de twee regulerende vergrendelingen die elk financieringsplan bepalen.
We zien dat deze rigiditeit een direct effect heeft op starters. Bij constante inkomens heeft de stijging van de rente sinds 2022 de leencapaciteit met enkele tienduizenden euro’s verminderd ten opzichte van de voorwaarden van 2021. Huishoudens die rekenden op een verlenging van de looptijd of een tijdelijke overschrijding van de schuldenlastratio hebben geen speelruimte.
De HCSF heeft alle verzoeken om versoepeling van deze maatregelen afgewezen, wat bevestigt dat de financieringsstrategie moet vertrekken vanuit de regulerende beperking, niet vanuit de prijs van het beoogde goed. We raden aan om de leencapaciteit te simuleren voordat er actief naar woningen wordt gezocht, waarbij de kosten van de kredietverzekering in de berekening van de inspanningsratio worden opgenomen.
Om de ontwikkelingen op de markt te volgen en uw strategie te verfijnen, verzamelt de vastgoedruimte van Buzz du moment regelmatig bijgewerkte analyses.
Hypotheek in 2024: rente, looptijd en onderhandelingshefbomen
Na een snelle stijging van de rentevoeten door de ECB, is de hypotheekmarkt begonnen aan een geleidelijke ontspanningsfase. De banken, geconfronteerd met een daling van het aantal aanvragen, zijn weer begonnen elkaar te beconcurreren op de tarieven die worden aangeboden aan de meest solide profielen.
Drie hefbomen blijven inzetbaar om een hypotheek in 2024 te optimaliseren:
- De delegatie van de kredietverzekering, die de totale kosten van de lening aanzienlijk kan verlagen ten opzichte van het groepscontract van de kredietgevende bank.
- Het inschakelen van een makelaar die in staat is om meerdere instellingen met elkaar te vergelijken, met name voor atypische profielen (zelfstandigen, variabele inkomens).
- Het opbouwen van een persoonlijke bijdrage van minimaal tien procent van de aankoopprijs, een drempel waaronder de meeste banken de rente verhogen of de aanvraag weigeren.
Een technisch punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: de uitgestelde terugbetaling bij een aankoop in VEFA (verkoop in de staat van toekomstige voltooiing) genereert intercalair rente die de uiteindelijke factuur verzwaren. Dit extra kostenpost al in de simulatie opnemen voorkomt onaangename verrassingen bij de oplevering.
Vastgoedmarkt oud versus nieuw: arbitreren volgens de prijs cyclus
De prijsdynamiek verschilt duidelijk tussen de twee segmenten. De oude markt heeft in de meeste grote agglomeraties in 2023 en 2024 prijsdalingen geregistreerd, wat onderhandelingsmogelijkheden opent die kopers jarenlang niet meer hebben gehad.
In de oude markt bereikt de onderhandelingsmarge ongekende niveaus, met name voor thermische doorstromers geclassificeerd als F of G volgens de DPE. Deze woningen, getroffen door de geleidelijke verhuurverbod, worden verkocht met kortingen die de kosten van een energetische renovatie kunnen compenseren. De aankoop van een thermische doorstromer blijft een relevante strategie, mits de kosten van de renovatie nauwkeurig worden ingeschat voordat het compromis wordt ondertekend.
De nieuwbouwmarkt doorloopt een andere crisis. De daling van het aantal bouwvergunningen vermindert de beschikbare aanbod, en de prijzen per vierkante meter blijven hoog door de bouwkosten. Voor een huurinvestering behoudt nieuwbouw het voordeel van lagere notariskosten en tienjarige garanties, maar het bruto huur rendement is doorgaans lager dan dat van een goed onderhandelend oud goed.
Vastgoedtaxatie: verwarring tussen de weergegeven prijs en de marktprijs vermijden
Het verschil tussen de prijs die door verkopers wordt weergegeven en de werkelijke verkoopprijs is vergroot. We raden aan om systematisch de notariële databanken (DVF) te raadplegen om recente werkelijke transacties in de beoogde wijk te vergelijken. Een goed dat meer dan tien procent boven de notariële referenties is overgewaardeerd, rechtvaardigt een agressief bod.
Vastgoedproject en horizon 2025: anticiperen op de normalisatie van de markt
Recente gegevens tonen aan dat de Franse woningmarkt in een stabilisatiefase komt. De prijzen van oude woningen zijn begonnen aan een lichte stijging, geschat op ongeveer één procent in 2025 volgens de statistieken van Notaires-Insee. In Île-de-France bevestigt de heropleving van de verkoopvolumes zich, maar de markt blijft kwetsbaar.
Deze context verandert de berekening voor kopers die afwachten. Wachten op een verdere prijsdaling brengt twee gelijktijdige risico’s met zich mee:
- De terugkeer van de concurrentie tussen kopers in de krappe gebieden, wat de onderhandelingsmarges vermindert.
- Een eventuele stijging van de rente als de inflatie weer oplaait, wat de verwachte winst op de prijs teniet zou doen.
- De schaarste van het aanbod in nieuwbouw, die mechanisch de beschikbare opties beperkt.
Het huidige venster combineert nog gecorrigeerde prijzen en dalende rentes, een configuratie die niet permanent is. Voor een project voor een hoofdverblijf pleit deze combinatie voor actie in plaats van afwachten.
Wat betreft huurinvesteringen, richt het geplande einde van het Pinel-regime de strategieën opnieuw op de LMNP (niet-professionele verhuurder) en op ongemeubileerde verhuur in gebieden met hoge huurvraag. De fiscale arbitrage tussen deze regimes hangt af van het marginale belastingtarief van de investeerder en de beoogde houdperiode.
Een succesvol vastgoedproject in 2024 berust minder op de perfecte timing dan op het beheersen van de regulerende beperkingen, de nauwkeurigheid van de financiële opzet en de capaciteit om de kortingen op de oude markt te benutten.
