Der Korrekturzyklus, der Ende 2022 auf dem französischen Wohnungsmarkt begonnen wurde, hat die Parameter eines Immobilienprojekts grundlegend verändert. Zinssätze, Verhandlungsspielraum, Neubau/Altbau: Jeder Hebel erfordert eine aktualisierte Betrachtung, um einen Erwerb im Jahr 2024 abzusichern.
HCSF-Vergabestandards: der strenge Rahmen, der jedes Immobilienkaufprojekt bedingt
Der Höhere Rat für Finanzielle Stabilität hält an seinen Kriterien ohne Lockerungen fest. Der Verschuldungsgrad, der auf 35 % begrenzt ist, und die maximale Laufzeit von 25 Jahren bleiben die beiden regulatorischen Schranken, die jeden Finanzierungsplan bestimmen.
Wir beobachten, dass diese Striktheit einen direkten Effekt auf die Ersterwerber hat. Bei konstanten Einkommen hat der Anstieg der Zinssätze seit 2022 die Kreditaufnahmefähigkeit um mehrere zehntausend Euro im Vergleich zu den Bedingungen von 2021 verringert. Haushalte, die auf eine Verlängerung der Laufzeit oder eine vorübergehende Überschreitung des Verschuldungsgrades gehofft hatten, haben keinen Spielraum mehr.
Der HCSF hat alle Anträge auf Lockerung dieser Maßnahmen abgelehnt, was bestätigt, dass die Finanzierungsstrategie von der regulatorischen Einschränkung und nicht vom Preis der angestrebten Immobilie ausgehen muss. Wir empfehlen, die Kreditaufnahmefähigkeit vor jeder aktiven Suche simulieren zu lassen und die Kosten der Kreditversicherung in die Berechnung des Aufwandsatzes einzubeziehen.
Um die Entwicklungen des Marktes zu verfolgen und Ihre Strategie zu verfeinern, kompiliert der Immobilienbereich von Buzz du moment regelmäßig aktualisierte Analysen.
Immobilienkredit im Jahr 2024: Zinssätze, Laufzeiten und Verhandlungsspielräume
Nach einem schnellen Anstieg der Leitzinsen durch die EZB hat der Immobilienkreditmarkt eine Phase der schrittweisen Entspannung eingeleitet. Die Banken, die mit einem Rückgang des Volumens an Anträgen konfrontiert sind, haben begonnen, sich wieder auf die angebotenen Konditionen für die solidesten Profile zu konkurrieren.
Drei Hebel bleiben aktiv, um einen Immobilienkredit im Jahr 2024 zu optimieren:
- Die Delegation der Kreditversicherung, die es ermöglicht, die Gesamtkosten des Kredits im Vergleich zum Gruppenvertrag der kreditgebenden Bank erheblich zu senken.
- Die Inanspruchnahme eines Maklers, der in der Lage ist, mehrere Institutionen miteinander zu vergleichen, insbesondere für atypische Profile (Selbständige, variable Einkommen).
- Die Bildung eines Eigenkapitals, das mindestens zehn Prozent des Kaufpreises ausmacht, unterhalb dessen die meisten Banken den Zinssatz erhöhen oder den Antrag ablehnen.
Ein oft vernachlässigter technischer Punkt: der Zahlungsaufschub bei einem Kauf in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) erzeugt Zwischenzinsen, die die endgültige Rechnung erhöhen. Die Berücksichtigung dieser Zusatzkosten bereits bei der Simulation vermeidet böse Überraschungen bei der Übergabe.
Markt für Altbau versus Neubau: Entscheidungen je nach Preiskreis
Die Preisdynamik unterscheidet sich deutlich zwischen den beiden Segmenten. Der Markt für Altbau hat 2023 und 2024 in den meisten großen Agglomerationen Preisrückgänge verzeichnet, was Verhandlungsspielräume eröffnet, die Käufer seit Jahren nicht mehr hatten.
Im Altbau erreicht der Verhandlungsspielraum ungewöhnliche Niveaus, insbesondere bei thermischen Durchlauferhitzern, die im DPE mit F oder G klassifiziert sind. Diese Objekte, die von dem schrittweisen Mietverbot betroffen sind, werden mit Abschlägen verkauft, die die Kosten einer energetischen Sanierung ausgleichen können. Der Kauf eines thermischen Durchlauferhitzers bleibt eine sinnvolle Strategie, vorausgesetzt, die Kosten für die Renovierungsarbeiten werden genau kalkuliert, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Der Neubau durchläuft eine andere Krise. Der Rückgang der Baumaßnahmen reduziert das verfügbare Angebot, und die Preise pro Quadratmeter bleiben durch die Baukosten hoch. Für eine Investition in Mietobjekte behält der Neubau den Vorteil der reduzierten Notarkosten und der zehnjährigen Garantien, aber die Bruttomietrendite ist in der Regel niedriger als die eines gut verhandelten Altbaus.
Immobilienbewertung: Preisangabe und Marktpreis nicht verwechseln
Die Diskrepanz zwischen dem von den Verkäufern angegebenen Preis und dem tatsächlichen Verkaufspreis hat sich vergrößert. Wir empfehlen, systematisch die notariellen Datenbanken (DVF) zu konsultieren, um die aktuellen realen Transaktionen im angestrebten Viertel zu vergleichen. Eine Immobilie, die um mehr als zehn Prozent über den notariellen Referenzen bewertet ist, rechtfertigt ein aggressives Angebot.
Immobilienprojekt und Horizont 2025: Die Normalisierung des Marktes antizipieren
Die aktuellen Daten zeigen, dass der französische Wohnungsmarkt in eine Phase der Stabilisierung eintritt. Die Preise für Altwohnungen haben eine leichte Erholung begonnen, die laut den Statistiken der Notare-Insee bei etwa einem Prozent im Jahr 2025 geschätzt wird. In der Île-de-France bestätigt sich die Erholung der Verkaufsvolumina, aber der Markt bleibt fragil.
Dieser Kontext verändert die Berechnung für Käufer, die zögern. Das Warten auf einen weiteren Preisrückgang birgt zwei gleichzeitige Risiken:
- Die Rückkehr des Wettbewerbs unter Käufern in angespannten Gebieten, die die Verhandlungsspielräume verringert.
- Ein möglicher Anstieg der Zinssätze, wenn die Inflation wieder ansteigt, was den erhofften Gewinn beim Preis zunichte machen würde.
- Die Verknappung des Angebots im Neubau, die die verfügbaren Optionen mechanisch einschränkt.
Das aktuelle Fenster kombiniert noch korrigierte Preise und sinkende Zinssätze, eine Konfiguration, die nicht dauerhaft ist. Für ein Projekt der Hauptwohnung spricht diese Konjunktion für einen aktiven Schritt anstelle von Abwarten.
Im Bereich der Mietinvestitionen verlagert das programmierte Ende des Pinel-Systems die Strategien auf LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) und auf die unmöblierte Vermietung in Gebieten mit hoher Mietnachfrage. Die steuerliche Abwägung zwischen diesen Regimen hängt vom Grenzsteuersatz des Investors und der geplanten Haltedauer ab.
Ein erfolgreiches Immobilienprojekt im Jahr 2024 beruht weniger auf dem perfekten Timing als auf der Beherrschung der regulatorischen Einschränkungen, der Strenge der Finanzierungsstruktur und der Fähigkeit, die verfügbaren Abschläge auf dem Altmarkt zu nutzen.
